學起來!如何評估1個好的建案
把握建商讓利好時機

因為沒有真實的物件可以看,也使得預售屋的買與賣都比成屋更需要敏銳的眼光與技巧。如果你想把握建商大讓利的時機,好好挑選一間預售屋作為未來自住或置產的好房子,有些挑選眉角需要格外注意。

2017/04/28 出處:財訊趨勢特刊 第 67 期 作者:邱愛莉(House123執行長)

從2015年房市反轉以來,為了刺激買氣,預售屋率先降價,打著「讓利」的招牌,不僅開價降低,還祭出「低自備」「抽家電」「送裝潢」,甚至還有兩年後可選擇「讓建商加價買回」的奇招,市場上也出現了「預售屋比中古屋便宜」的市況。

的確,預售屋和成屋可說是兩種不同的產品,雖然預售屋終究會蓋好成為成屋,但是在看屋時,沒有真實的房子可以看,也使得預售屋的買與賣都比成屋更需要敏銳的眼光與技巧。

如果你想把握建商大讓利的時機,好好挑選一間預售屋作為未來自住或置產的好房子,有些挑選眉角需要格外注意。

優先掌握地點、價格兩大不敗原則

首先,跟所有的房子一樣,「地點」和「價格」非常重要。「地點」的評估,除了地段、交通、生活、小環境條件外,最重要是未來幾年有沒有「建設利多」。儘管銷售人員會一股腦地把所有建設利統統告訴你,但還是要做功課,查詢Google這些建設預定完成的時間表,才不會對未來的行情太樂觀。

「價格」的部分,不外乎是「議價」的技巧。建議大家在看屋時,一定要先準備好自己的儀容,讓自己看起來自信、舒服。此外,議價比的是「氣勢」,所謂的「氣勢」不是兇,而是自信和泰然自得。議價前,要先準備好自己的心態,告訴自己:我買的起,就算價格開得太高我要殺價,也不是因為我買不起,而是因為不合理。此外,就像中古屋議價時,盡量找出和賣方的「相似處」拉近彼此的距離;在預售屋議價時,不妨也可以「目前家人住在他們蓋的社區,喜歡他們家蓋的房子」做為施力點,來提高好感度,增加議價力!

為了談到好價格,不妨也善用預售屋議價的好時機。一般來說,在房市多頭時,「剛開案或是潛銷時」的價格通常最好談,但在房價下修時期,「快要完銷結案」的出清時間,反而比較容易拿到破盤價格。

逐一檢核建案6大「基本面」

除了「地點」和「價格」,挑預售屋時,建商的評價和信用就非常重要,購買預售屋前不妨先上網搜尋,了解一下該建商的評價與售後服務做為參考,避免交屋後賣相不好,甚至施工品質太差,後續維修問題一堆!

當地點與建商品牌、口碑沒有問題後,接下來就要針對建案的基本條件進行評估。常見的基本條件包含:

1.基地大小與形狀
許多買方喜歡戶數單純的建案,最好一層一戶或一層二戶,可是卻忘了戶數太少時,除了拉高公設比外,如果要共同請警衛,每戶負擔的管理費用會很高,有些大樓甚至只能安裝保全,無法有管理室的配置,使得買方買得雖然是新社區大樓,卻只有華廈的功能。至於基地的形狀是愈方正、愈完整才好規畫,畸零基地通常蓋好後,賣相會扣分。

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