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陶冬:抓對房市節奏就能賺

假設一個持續的低利率時代,把握風險、善用借貸,尋找租金回報明顯高過借貸成本的物業,這需要耐心,卻是投資房市的王道。

2017/07/06 出處:財訊雙週刊 第 532 期 作者:陶冬

站在美國紐約中央公園旁的一幢新建豪華公寓的落地窗前,5年前,房地產經紀人曾經非常自信地說,這些公寓很好賣,全世界的富人都來買。兩年前,他還有這份信心,今天就沒有了,紐約的豪宅價格跌了,成交量跌得更多;英國倫敦也是這樣,新加坡、杜拜也是。

豪宅的最大購買源,一定是本國資金,而這個和該國的信貸週期、財富生成週期關聯密切。除此之外,海外資金的流向,往往對高端房市的價格影響重大。美國進入了升息週期,金融業的花紅已經遠不如當年。

長期超低利率環境 存錢不如存房

豪宅市況的搖擺因素,近年更多和海外資金流入連在一起。西方各國對俄羅斯入侵烏克蘭的制裁,使得俄羅斯流入美國的資金突然斷流;油價暴挫,打飛了中東投資;中國政府對資金跨境流動的嚴厲管制,也令大量資金無法出國,簽了合同的買家甚至因為資金匯出困難,而不得不違約。

在供應端,各國豪宅均面臨著供大於求的局面,而貨幣政策又開始或準備進入「正常化」狀態,流動性依然寬鬆,不過溫和地退出QE(貨幣量化寬鬆)已經成為一個全球性的新趨勢。

從週期角度看,不少國家的房地產市場似乎已經進入牛市的尾聲。由於流動性仍然相對充裕,房市調整也會進進退退,不過由央行背書的流動性驅動的一輪強勁房價跳升,應該已經成為過去,除了個別市場,此時並非買樓的最佳時機。

不過,以更長的歷史眼光看,世界各國在結構改革都裹足不前。缺少改革,便缺少可持續的生產力改善,所謂增長復甦不過是貨幣擴張製造出來的幻影;當經濟再次出現下滑時,估計各國央行還會重蹈QE老路,極端政策可能變成逆週期政策的一部分。

儘管在未來2到3年,各國會有一輪貨幣政策正常化,筆者認為,超低的利率環境還會維持(只是比最低水準高出一些),寬鬆的流動性也將維持(只是比最寬鬆狀況緊了一點)。有了第一次,貨幣當局將QE當成政策工具箱中常規手段的可能性相當高。

亞洲房價仍偏高 機會可能在歐洲

這意味著什麼?這意味著利率水準仍將維持在較低水準,我們放在銀行裡的錢會不斷貶值;同時股票債券估值仍然偏高,資產收益率仍然大幅低於歷史平均水準。資產荒可能是未來10到20年無可迴避的窘境。

筆者相信,以全球範圍來看,房地產的租金投報率明顯高過銀行儲蓄;換言之,錢存銀行不如買磚頭。歐美地區的物業投報率明顯好過債券的收益,可能也好過扣除風險溢價後的股票回報。

綜觀世界上的有錢人,除了極少數(如股神巴菲特),能持續在股票市場上賺到大錢的人不多,相反在房地產上賺到大錢的人不少。房地產投資其實是運用槓桿(如果借房貸)的強制儲蓄,只要踩對房市的週期性節奏,賺到錢並不難(不要想摸頂或抄底);一棟房子成功了,抵押出去借錢再買第二棟,三個週期之後不富都難。

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