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第一間房子應該投資還是自住?

許多首購族都有這樣的疑問,因為大部分的人都認為「自住」和「投資」是互斥的,只能二選一,因此,第一間房子應該買自住的房子,還是投資的房子比較好?

2017/07/16 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:House123

讀者來函:「愛莉老師妳好,我和女友目前存了一筆錢,有打算趁著這一次房市修正進場買房子。因為資金有限,想請教老師,第一間房子應該買自住的房子,還是投資的房子比較好?」

許多首購族都有這樣的疑問,因為大部分的人都認為「自住」和「投資」是互斥的,只能二選一。我同意「自住」買房和「投資」相比,可能有不同的「物件條件」,例如:自住時會優先考慮工作的交通、生活機能、學校距離,和「純投資」時考量的可能不同。但是,我認為這兩個是有可能同時兼顧的,只是「策略」的不同,使得不同物件條件間的優先順序有差異。怎麼說呢?

首先,回答應該以「自住」或「投資」為優先考量時,要先檢視自己的「機會成本」。

例如:如果你不買房自住的話,你每個月需要花多少錢才有地方住?有的人很幸運,家裡的長輩有房子可以先給自己住,或是暫時先住家裡。這種情況下,你的「機會成本」就是 0,如果你想買房子的話,也許就不用急著先買自住的房子,可以買一間房子先出租。

如果你需要在外租房子才有地方住,你目前一個月的租金費用是多少?如果你現在一個月付 14000 在房租上,你知道如果以貸款利息 1.7%來算,每月付 14000 就相當於貸款 1000 萬所付的利息金額是一樣的。這時候就可以先買自住的房子。這就是「機會成本」。當然,貸款時,除了評估每月的利息外,房貸的額度當然是資產負債配置很重要的一環。不過,以「月現金流」來看,換個角度可能有不同的思維。

不過,呼應前面提過的,「自住」和「投資」不是互斥,「自住」之餘可以等「增值」,也可以隨著房子增值的過程「以小換大」,而「投資」,也一定要挑一個你願意自己住的房子,因為選一個你自己都願意住的房子,不僅持有期間好租,在未來出售的時候,也才有其他自住的買方青睞你的房子。所以,即使是「自住」,都要評估區域的建設,評估增值潛力,即使是「投資」,都要評估物件條件、生活機能和小環境,才不會勿踩地雷喔!

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