印和闐:後炒房時代的置產習題

新台幣的匯率與台灣房價,如果只能撐住其中一個,房價絕對優先於新台幣匯率,因為這關係著社會與銀行體系的穩定。

2017/11/22 出處:財訊雙週刊 第 542 期 作者:印和闐

2012年10月的410期,本欄於《台灣的房子還可以買嗎?》一文中提出警告,台中以北的住宅市場景氣已經到頂,建議還想買房子的人最好謹慎小心;根據台北市政府統計,一四年6月,台北市每戶平均1494萬元,每坪單價54.96萬元,為本世紀最高價,此後逐步下滑。桃園的高點在一四年第1季;新北市跟台北市一樣,在一四年第2季;台中較晚,在一五年第1季見到高峰;新竹最遲,到一五年底也結束了多頭。

別相信市場由空轉多的謠言

從價格指數來看,本欄也許把警告的時間提早了一點。但是我們考慮到市場成交量,一三年確實是逃命年。過去7年,6都住宅移轉量在一○年創下33萬戶的大量,到一三年的27萬戶已經是回光返照,如果都沒出場,一四年6都的成交量剩23萬戶,房子想賣在高點絕對沒有那麼容易。戴德梁行總經理顏炳立說,全國移轉量站上30萬戶前,別相信住宅市場由空轉多。按比例算,6都得貢獻至少28萬戶的移轉量。

信義房屋提供的台灣房價指數於一四年第2季見頂,為297.78。一七年第3季是279.62,只有回檔6%,目前的房價絕對談不上便宜;且一四年已經有80%的人口住在都市區,別期待有所變化;目前5大公營行庫房貸利率殺到1.63%,銀行的房貸風險權重也下降,聽起來不錯。

雖然銀行願意放款,但是家庭負債率高達亞洲第2的台灣家庭,負債已經占家庭GDP(國內生產毛額)的87%,中間近6成是房貸,利率雖低,每月還本息的資金,平均占可運用資金的46%,能夠再舉債的空間非常有限,哪怕市場上連40年房貸都有機會出來助陣!這意味著新增的房貸不足以支撐房地產市場由空翻多。沒意外的話,下一任央行總裁第一項任務,就是挑個好時點,將新台幣的利率往零調降,至於升息則是完全可以不用想。新台幣的匯率與台灣房價,如果只能撐住其中一個,房價絕對優先於新台幣匯率,因為這關係著社會與銀行體系的穩定。

 
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