我是屋主,我想自售房子,要注意什麼?

屋主自售雖然可以省下仲介服務費,不過,需要付出的心力也比較多。所以,也有不少屋主選擇同時並行,最後再看買方價格和市況決定是否出售,決定出售物件前可以通盤考量。祝福每個想出售物件的賣方都能為愛屋找到新主人,交易圓滿!

2018/01/21 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:house 123

學員舉手發問:「愛莉老師,我們家有房子要賣,如果不透過仲介賣,而想自己賣的話,要注意什麼?需要準備什麼?」

在回答這個問題之前,我們先來了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡,扮演了哪些角色。

首先,當你委託仲介賣房子時,仲介會先做「產權調查」,包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人,如果不是,那就會請你提供屋主「授權書」,確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本,確認產權狀態、房子抵押貸款狀態,是否有限制登記等情況。此外,也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況(有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等)、特殊情事(有無非自然身故、有無出租、有無報拆等)並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說,在看屋之前就能要求先看資料,或至少在簽約前,仲介會提供以上資料,由買方看過確認並簽名,將此資料附在合約後面,作為附件。對於屋主自售來說,如果也能在買方看屋時,主動提供「屋況說明書」,並說明如果有緣份能成交,該資料會一起附在合約後面的話,對買方來說不啻是很貼心、安心的做法。

在仲介完成「產權調查」,正式接受你的銷售委託後,接下來就會開始行銷曝光你的物件。除了仲介官網上架外,通常也會在售屋網站刊登廣告,並在物件現場擺放出售看板,讓經過的街坊鄰居知道訊息,甚至還會「守線」擺看板或發傳單,或在電線桿上貼出售紙條(俗稱「小蜜蜂」,不過,這有罰單風險喔!)有興趣的人會聯繫他們看屋。除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外,也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方,主動推薦物件、帶看介紹。如果是屋主自售,則要思考如何增加物件曝光的機會,讓更多買方有機會看到你的物件。

完成行銷曝光後,當有買方有興趣,就會來電約看屋。如是委託仲介銷售,會由仲介負責帶看介紹,並追蹤買方出價、進一步斡旋、見面議價。如果是屋主自售,這些工作就得由屋主一肩擔起囉!由於買方方便看屋的時間有時不好約,尤其當買方需要家人偕同看屋時,如果可以的話,盡量配合買方約看屋的時間。看屋時可以跟買方交換聯絡資訊,方便追蹤後續意願。為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間,不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。例如:屋主是先生,但由太太帶看、追蹤,或是屋主是哥哥,由妹妹來當中間協調溝通的人。不過,即便如此,「議價」本來就是一門「藝術」,如何持續追蹤買方,卻又不顯得急躁,避免議價時節節敗退,則考驗屋主的溝通技巧。所以,屋主自售時,首要任務就是要對區域行情、物件的優缺點寥若指掌,在介紹和議價時才能有根據,增加對價格有信心外,也較能取信買方,雙方協議出彼此可以接受的價格。

成交後,最重要的莫過於「交易安全」了!不管是透過仲介成交,或是屋主自售成交,一定都要透過可靠的代書,並一定要使用「履約保證」,確保買賣雙方交易安全。交屋後,由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」,就算沒有透過仲介成交,除非在合約中或「屋況說明書」已載明屋況問題(常見的是漏水問題),不然,交屋後仍需要就屋況做後續保固。這部分是民事責任,不可不慎。

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