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川普房地產-成功管理的八大步驟

你已經把這些房地產管理的很好,也獲得了很大的收益,如果再配合使用最高規格的經營方式,你的銀行帳戶會以倍數快速成長。你已經建立了MVP房地產,也吸引到高素質的房客,他們的信用紀錄、收入、推薦人已經經過確認,你也順利的和他們簽好了租約,你的企業家策略很快就會獲得代價。現在,在這個建立財富的拼圖裡,你還少了一片,那就是一個成功的管理機制。

2016/12/20 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:財信出版社

你可以學習到如何在降低不安的同時,儘可能的增加現金流量。一個好的管理計畫可以讓你的房客放心,認為自己一定可以獲得如預期的服務;同時,也可以讓你確認自己已經財富在握。現在,你遇到的第一個問題,就是應該請物業管理公司,還是由你自己來管理?

費迪南.馬可仕(以及其他的共同所有人)並沒有妥善管理華爾街40號的大樓,使它年久失修,導致房價下跌。我的管理系統為這棟大樓帶來了龐大的價值,因為它讓這楝地點很好的大樓可以提供模範水準的房客服務。

自行管理,還是僱用物業管理公司

如果你是才踏入此行的投資人,那我建議你自己去管理,等到你已經累積了不少房子要出租的時候,再請人幫你負責這些例行工作也不遲。

自已管理出租房地產的好處在於:可以省錢。你不用付錢給物業管理公司,而且,也可以自己找維修工人(甚至自己動手來),這也會讓你少花不少錢。

空房出租的速度可以加快。根據我的觀察,如果一間大樓長期都有空房租不出去的話,這大樓有九成以上的機率是由專門的管理公司來管理的;因為管理公司其實並不會很努力幫你推銷房子,他們頂多在門口放一個廣告牌,或是登一個小廣告,然後就等房客自己上門囉。如果是由你自己管理的話,當然可以做的更好。

你可以發現房地產管理的現代做法和它的優缺點。雖然我現在已經不再處理每日例行性的管理事務,但從早期的管理實務中所學到的知識與經驗,仍讓我十分受用。如果你自己從來沒有管理房地產的經驗,那你又如何能夠替管理經理規畫,或是批判他們的管理做法或流程呢?

在和未來房客的諮詢過程裡,你也可以獲得有關競爭物件、空房率和租金水準的第一手市場情報。如果你夠仔細聆聽的話,就可以從這些市場情報裡面學習到如何選擇獲利空間最大的目標客層,以及如何讓自己的房子(包括屋況、租約內容和租金)能夠具有更大的比較利益。

對新手投資人而言,自己管理房子的好處遠勝過那些純粹以賺錢為目標的管理公司。即使是著名的物業管理公司老闆羅伯.蓋斯沃(Robert Griswald,他同時也是「傻瓜的房地產管理」 一書作者)也同意我這個觀點,他的建議是:如果你具有管理房地產的特質,有時間,自己也住在房子的附近,那你真的應該要由自己來管理。

無論這棟要出租的房子是由你自己或是請專業管理公司來管理,以下所介紹的八大管理步驟會讓你成為MVP級的房地產投資人,而你的房客也可以住在一棟MVP級的房子裡。

成功管理房地產的八大步驟是:
1.針對目標市場設計不同的合約內容
2.建立一個零缺點的遷入流程
3.留住最好的房客
4.在市場容許的情況下,調高租金
5.事先預期特殊狀況並做好準備
6.保持良好屋況
7.妥善處理搬出事宜
8.持續努力增加現金流量

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